老王看物业（368）：物业租赁的类型及经营从严格意义上讲，物业的租赁和销售都同属于销售的范畴；只不过租赁行为销售的是物业的使用权，而物业的销售则指的是物业的产权。

　　物业的租赁已是物业管理企业十分成熟的经营活动；物业销售方面，已有物业管理企业尝试介入这个领域。无论是租赁还是销售，物业管理企业参与其中的目的无非是为了直接从中获取利益；它还有一个“副作用”196体育官网下载，那就是因为具有这两项服务的经验而加大了企业在物业管理市场竞争中的优势。

　　关于物业销售方面，现行的物业销售代理公司已经有了十分成熟的操作模式，物业管理企业可从中学习与借鉴。物业销售代理公司在这方面的专著有很多，本书在此不作多论。

　　虽然物业管理企业还没有代理物业销售的十分成功的案例，但作者以为，这应是物业管理企业的一个努力方向，它是构成物业管理整个经营行为不可或缺的一环。

　　房屋租赁是指出租人将房屋提供给承租人使用，承租人向出租人支付租金并在租赁关系终止后将房屋返还给出租人的行为。房屋租赁对象包括住宅、工业商业用房、办公用房、仓库及其他用房。

　　（1）单一产权物业的租赁行为产权归属一位业主（或简单少数业主）的物业，其业主通常是发展商、投资商，物业类型也通常是公寓、商场、写字楼等。这类物业除业主自用之外，很大部分需要对外出租获利，只有这样才能使发展商的投资产生效益。所以，对单一业主而言，物业的租赁是非常重要的经营行为。

　　物业管理迎合单一业主的心理需要，进行该类房屋的租赁经营。成功的租赁让业主满意，也使物业管理企业在主业（物业管理）市场竞争中的优势大大增强。做好这方面的工作，还使物业管理企业的经营范围从做物业的下游资源开始向上游转移，从而逐渐建立一条完整的产品经营链条。此外，物业管理企业也能从租赁经营中取得收益。

　　（2）共有产权物业的租赁行为该类物业的租赁经营主要面向群体业主（俗称小业主）。随着社会经济的快速发展，人们产生改善居住条件的需求，购买新房的同时，将旧有房屋出租，或用租金充抵购新房的按揭，或用于补充家用；也有投资者专购房屋用于出租获利。这类物业的租赁经营潜力巨大。

　　对于共有产权物业的租赁，市场中已有专业的中介代理公司进行经营，这些企业目前基本上运作规范成熟，有相当大的市场地位和份额，基本上每个城市都有几家较大规模的经营房屋租赁的中介代理公司。例如，北京的“我爱我家”等。

　　相比较而言，物业管理企业的租赁行为只是“小儿科”，大部分局限于自己所管理服务的小区范围以内。让人为之十分可惜的是，物业管理企业在物业租赁方面具有先天的优势，它几乎不需要付出任何代价即可及时掌握房屋信息，但却没有掌握市场。

　　据此情况，物业管理企业若想在物业的租赁中有一番作为，可尝试着走物业管理企业之间的联合道路，以使“房源”集中满足大范围内消费者的需要。也可以先与中介代理公司合作，待有了一定规模之后再谋求较大发展。