标杆项目大揭秘！教你如何玩转大型租赁社区城市住房领域的矛盾，随着年轻一代租房者的消费升级，在租赁市场上尤其突出。规模化大型租赁社区的优质、生态、稳定和长效，对住房租赁市场的发展，构建“新时代”的住房制度改革和长效机制建设，提供了有益的探索和实践价值。在政策红利、市场需求以及供应加大的多重加持下，越来越多的公寓运营机构加入到大型租赁社区这片蓝海。

　　然而，我国大型租赁社区尚处于发展初始阶段，众多企业有心入场却对接踵而来的项目规划、产品设计、销售运营等难题望而却步，大型租赁社区到底该如何排兵布阵？

　　俗话说：“以史为镜，可以知兴替；以人为镜，可以明得失。”克而瑞租售深度研究分析了15个不同背景的已入市或即将入市的大型租赁社区标杆项目，将结合其运作经验探索大型租赁社区的操盘方式。

　　2020年以来，“大型租赁社区”成为租赁行业的热度词汇，但其实“租赁社区”并不是一个新的概念。在我国，从1980年代的租住公房，到后期的廉租房社区，再到当今部分地区存在的集宿区，都是由多栋住房物业组成的租赁社区，并配备有满足租赁人群日常所需的公共活动空间。在国际上，同样也有以超大社区形态存在的房屋租赁模式，例如新加坡“组屋”、瑞士苏黎世的公租社区、以及韩国的国民租赁住房。

　　由此顾名思义，在载体层面，大型租赁社区即为由若干集中式租赁住房组成的、可容纳千人规模租赁居住的集群。

　　然而，传统的租赁社区，多将重点放在了庞大租赁人口的生理需求上，往往忽略了社区人群的精神需求。众多研究学者对“社区”的定义，则更加偏向于“价值观、规则或者某种共同的需要”，所强调的是归属感与氛围感，并且促进不同文化、背景、职业、收入待遇、年龄层次共同和谐相处。

　　随着新时代租赁群体价值观、消费观的改变，新时代的大型租赁社区，被赋予了新的意义。它不再仅仅是物业层面的集合，还应当是“多业态”的集合，除居住之外，同时关注人群共享、生活、交流、健康以及精神需求，配套办公、商业、教育、医疗、艺术、娱乐等多业态融合的公共活动空间，构建满足大批具有相同兴趣、文化偏好和价值观的租住群体生活全链条甚至于全生命周期需求的租住生活共享空间，这也从实质意义上响应国家号召的“租购同权”。

　　我国长租公寓行业发展近十年来，虽然行业参与者众多，但出于对资金、销售以及运营的考量，鲜少有公寓运营商敢轻易尝试大体量项目。V领地成为我国大型租赁社区领域的先锋者，首创了“千社区模式”，我国首个大型租赁公寓项目——V领地中环沪太路社区于2014年10月开业，之后V领地成功运营体量千间以上的大社区10余家。

　　而那之后，敢驶进大型租赁社区这片蓝海的企业依然屈指可数。截至2021年4月，我国上海、北京、深圳、广州四大一线城市的集中式长租公寓中，项目体量超500间的中、大型租赁公寓项目仅占6%，其中，上海、深圳项目最多。

　　然而，规模化发展、集约化管理在发达国家成熟的租赁市场中早已应用。数据显示，2008年，美国单体量20户以上的大型租赁房屋占比就已有19%。十年来，该类型租赁项目占比更是显著增加，至2018年占比已高达23%。

　　以美国最大的住房租赁REITs企业EQR为例，2019年EQR在美国拥有和投资了309处物业、近8万套公寓。EQR提供的花园型洋房和中高层住宅两种产品，在美国都属于平均单体量超过250间的大社区项目。

　　可以预见，大规模、集中式管理是租赁市场的必然发展趋势。2020年，我国住房租赁迎来新时代，“租售同权”的概念在疫情的催化下更加深刻，大型租赁社区作为集约化、生态化的优质产品，能更好解决大都市年轻人的居住问题。2021年，伴随租赁用地入市，将是我国租赁社区加速落地的一年，“社区化”将成为租赁行业变革的“新航向”。

　　作为新兴业态，我国大型租赁社区的运营模式尚在不断摸索前进中。克而瑞租售选取了15个不同背景的已入市或即将入市的大型租赁社区标杆项目，希望通过现有项目的运营经验为市场参与者提供参考与方向。

　　从商业模式出发，集中式长租公寓的商业模式可分重资产持有模式、二房东包租中资产模式、以及轻资产委托管理/管理输出模式。过往，包租模式是长租公寓最主流的商业模式，运营方通过租赁方式从业主手中接租借项目，经自行改建或双方协商改造后再出租给房客，租金差收入是该模式的盈利核心。该模式固定成本较高，成本端规模效益并不显著，且受市场波动影响，存在较大的经营风险。

　　相较之下，以物业增值收益为核心的重资产模式，以及前期投入资金较少的轻资产模式更适合体量较大的大型租赁社区的发展。近年来，大型租赁社区的资产模式两极分化趋势日益显现，重则重，轻愈轻。房企系公寓运营商凭借存量资产优势，结合自身资源打造重资产项目，而运营能力卓越的创业系运营商如自如、乐乎则选择不断强化轻资产运营管理能力，轻装上阵抢占租赁社区市场份额。

　　值得一提的是，张江纳仕国际社区——旭辉瓴寓携手张江集团为高科技人员量身定制的智慧租赁社区也将于今年问世，这是旭辉瓴寓轻资产管理模式与政府合作的落地项目。可见，轻资产模式也将是未来优质房企系公寓运营商品牌竞争力强化提升后的发展方向。

　　相较于对地段、区位有较高要求的集中式白领公寓而言，在项目选址上，大型租赁社区多落位于城市近郊区（所选取的15个项目均位于近郊），这样的选择多取决于资产供应与成本考量。（注：此处近郊指：上海中外以外，郊环以内；北京三至六环；苏州内中环；广州、杭州一环至二环）

　　一方面，受大城市中心区域的地产资源趋于饱和影响，大型租赁社区的主要来源为城市郊区的工业厂房改建、15%自持住宅用地以及租赁用地建设；另一方面，由于大型租赁社区体量较大，建设成本较高，这些位于城市外围的资产具有显著的拿地成本优势。

　　然而，招租问题成为了位于非核心区大型租赁社区的首要难题，客户从哪里来？精准的前期客户定位成为项目操盘的重中之重。随着城市“产城融合”的推进，在国家“职住平衡”的号召下，产业聚集区成为大型租赁社区的重要抓手。数据显示，15个项目中，有10个项目落位于产业园中或产业园周边。

　　无论是面对产业园中的个体租户还是企业客户，客户群体都相对稳定且长久，可保证一定的出租率。此外，集中的产业园客户获取也大大降低了获客成本，在一定程度上大大提升了营销宣传和运营管理效率。

　　1）产品设计多元化。租赁社区的产品设计思路，并非沿用传统商品住宅的设计思路，而是基于区位产业规划及客群定位，来设计出全新的适合租住需求的租赁住房196体育官网下载。租赁社区的目标租客并不是单一人群，而是有多个画像，从而要求租赁社区的户型需要多样化。而且租赁社区体量很大，考虑销售去化的难度，绝不能只做单一的产品去匹配单一的客群。

　　因而，大型租赁社区需要通过不同户型的产品去满足从单身、情侣、家庭住房到三代同堂的不同时段、不同家庭结构的租住需求。自如里·广州黄埔凯得家青年社区就设置了20+种户型，多家公寓除单人间外还设置了二居甚至三居。

　　2）产品设计舒适化。基于客群定位与需求，租赁社区的产品设计与传统集中式白领公寓也应当与有所不同。过往的城市中心区域的白领公寓房间尺度十分狭窄，居住体验较差，这样的租赁方式是无法实现“长期居住”的。国家倡导的“长租房”应该为城市奋斗者提供更好的居住体验，为城市留住人才。越来越多的大型租赁社区运营商意识到了这一点，所设计的租赁产品无论从采光通风、居住尺度还是其他生活层面，都有了较大改善，舒适度大大提升。

　　3）产品设计灵活化。此外，针对需求的变化，运营商在产品设计方面需要做灵活的调整，如果发现户型上不能匹配或者满足租客需求，可以通过一些灵活的微改造，实现户型的可拆可合。城方公寓在面对类住宅户型和公寓户型两种主流的租赁住房户型时，就制定了灵活空间、可变功能、集约化部品、模数化设计、智能化科技、装配化工艺、人性化体验、艺术性场景等重要品质标准，解决了租赁住房在房型变化、缩短工期、便捷化运营管理、和住户个性化需求等多方面的痛点。

　　“住得更好一点”不单单是指物理空间的好，更多的应该是在入住体验上的“好”以及租后生活的“好”。

　　由于大型租赁社区项目多位于城市郊区，周边可依赖的交通、商业、教育、医疗资源较少，给租赁人群的生活造成较大的不便性。因而，比起商品住宅的社区景观和配套打造，租赁社区更多需要考虑的是人们在社区内的共享、交流、生活、娱乐，从而配备一定比例的商业、办公区域甚至酒店会所；此外，还可增加健康跑道、社区剧场、网球场等公共设施，并尝试引入教育和医疗的配套资源，比如学校、幼儿园、医院等，全方位为社区租客提供生活保障。

　　中富旅居旗下的乐璟生活社区即为首创“生活+商业”的生态型大社区。乐璟生活社区内不仅配有大量的便民服务：如公共厨房、公共晾晒区、开水间、洗衣房、快递柜；同时也配有各种休闲社交空间：如娱乐桌球、阅览区、健身房、观影区、室外篮球场、羽毛球场等。为了解决园区内生活设施和娱乐资源相对短缺的问题，乐璟围绕其生活社区，建立了自有社区商业品牌（如乐璟天地（LOGIN MIX）等），打造了一个从居住到生活、再到商业的生态闭环，可满足社区租赁群体多层次的生活需求。

　　目前集中式长租公寓定价的主要逻辑为市场化的价格管理策略，受市场供需平衡、周边竞品价格、项目区位、物业资质等因素影响，在市场预期以及顶层设计的指导下，有能力的品牌运营商会在合理范围内再进行主动提价策略。

　　然而，像大型租赁社区这样位于近郊、周边竞品较少无法参照的项目该如何定价呢？由于大型租赁社区在社区环境和户型结构上与周边商品房较为接近，不少人会拿个人租赁的价格作为对标。那新入市的项目因为品质高、服务好就应该比散户市场同等户型的价格高吗？还是要为了吸引客户下调价格？

　　克而瑞租售将所选取的15个项目的租金价格与周边个人租赁价格进行了比较分析发现，各个项目的溢价情况存在较大差异。润家乐璟东景生活社区与自如里·广州黄埔凯得家青年社区存在明显的价格优势，而乐乎·张郭庄京盛时代社区和城投宽庭-湾谷社区的租金溢价高达100%和85%。有意思的是，这四个项目的出租率皆在95%以上。

　　一方面，受制于规模体量，大型租赁社区的招租难度相比中小社区更大，爬坡期及空置期一旦过长，经营风险较大，因而爬坡期阶段很多时候需要“牺牲”部分定价来换取出租率的提高。其次，房屋租赁市场本身具有淡旺季和周期性，现金流和入住率的双向平衡需要由动态调整房价及房态提供保证。

　　另一方面，由于大型租赁社区的客群更多元，不同产品的差异化定价也尤其重要，根据不通过客户的租金可承受能力以及物业条件实施”一房一价“。至于溢价或是降价，则需要对“目标客群”进行进一步的价格需求弹性分析。

　　能抓到老鼠的猫是好猫，能够实现出租率的价格就是有效租金。总的来说，大型租赁社区的租金定价需要“灵活”“差异化”，是一个不断动态调整的过程，也更考验运营企业对市场、项目本身及客群的理解与敏感度。

　　租金价格在国家政策的指导下是有天花板的，仅靠租金获取企业盈利、行业发展的模式是不可持续的。相较于商品住房的资产属性，住房租赁的一大属性是消费属性，如何获取更多的增值收益成为租住经营的一大课题。

　　相较于独栋的长租公寓来说，大型租赁社区中包含更多的商业与公共配套面积，这也为实现探索租客非房消费业务、多元化营收结构提供了更大空间。

　　城方公寓便提出了“以租金换消费”的租赁住房经营模型，以租客日常居住、生活配套、休闲娱乐等需求为引擎，为社区客户提供全方位的消费服务。此外还引入了自有品牌“城方堂”共享概念，为租客营造温馨的“社区客厅”，所涉及的业态包含了书店、文创、咖啡、花艺、轻食、画廊等。这些“内容+空间”的组合，一方面实现软性升级以提升客源吸引力，另一方面本质上提升租住场景坪效从而实现降本增效。

　　最后，便来到了大型租赁社区的运营层面。住房租赁是公认的重运营行业，本质是生活服务业，从线下到线上、从招租到运营、从居住到配套，是个长链条、度、立体化的管理服务，运营环节繁杂、琐碎，公寓业务环节和各运营场景多达数百个。如何实现高效运营、低成本管控以及安全运营，是租客繁多、业务繁多的大型租赁社区需要攻克的难题。

　　不难发现，在科技化、信息化的场景时代，搭建智能化住房租赁系统已成为标杆项目保驾护航的标配。以V领地青年社区为例，它是最早创立千型租赁社区运营模式的公寓运营商。在经营管理上，它引入智能化解决方案，签约入住，安防、门锁、监测、报修、水电充值、客户投诉等经营流程均实现线上系统管理，及时高效地跟踪和处理各类信息。在大数据管理上，运用BI系统，采集和处理公司门店运营数据、能耗数据、客户数据等等，来跟踪客户居住喜好、分析经营中的损益情况，更好地协助产品设计、响应需求、节能减耗。

　　安全管理层面，乐璟生活社区自主开发了国内首个租住大社区安全管理系统——云盾宿管。它集消防、入户安全、社区治安为一体，通过高度系统集成，实时后台监测响应，覆盖社区每个角落，为安全、舒适的社区树立坚实的“后盾”。目前“云盾宿管” 集中式场景安防能力领先，且已向第三方输出管控系统。

　　大型租赁社区是租赁产品中的新生力量，被赋予着新的意义与期望。然而，我国大型租赁社区尚处于发展起步阶段，这个赛道能走多远尚未可知。但相信，随着大项目的源源不断地入市，数据与经验不断积累，理解与研究更加深入，中国终将探索出符合国情的、真正落实“租购同权”的大型租赁社区发展模式。